城市公共商圈分析连锁店的选址评估报告

城市公共商圈分析连锁店的选址评估报告，城市公共商圈分析连锁店的设立主要分为城镇类型和城市功能区2大类型。

一、城镇分类

能否进入大的连锁经营项目，是战略层面和扩展者首先遇到的问题。通常传统的做法是看人均收入，城市的发展状况等等，但是，一上来就进入细节，实际上往往让一线员工忽视了一个宏观大前提：城市类型。

这座城市大致分为三类：

工业城市：这类城市功能单一，人口稀少，大多是某一或几家大企业的职工及其家属。按工业项目的不同，可以划分为：矿业城市(大庆、克拉玛依、抚顺)，重工业城市(鞍山、本溪)，轻工业城市(东莞、番禺)。从80年代开始，电子和高科技工业城市也出现了，但都是围绕着大城市而存在，都属于卫星城。工业企业员工所占比重较大的工业化城市的居民是“金字塔”型消费结构，一线工人人数多，收入稳定，当然绝对值不高，而且居民对购物时尚的追求也不会过于超前。货品品种繁多，种类深，档次和价位都很高的零售商难以成名，而且由于这类城市中极少数极贫穷阶层，所以低价、零散的零售商难以成功。

交通运输业中心城市：一般这类城市是由地理位置和行政区划两方面因素造成的。建城时间较早，多为百年以上历史，是商品和信息的集散地，可分为：门户型(进城口)(进城口山海关)、交汇型(交汇点武汉、郑州)、港口型(出口主要港口或内陆港如大连、秦皇岛)、地区性核心型(地区性核心城市沈阳、西安)。

这些城市的居民具有典型的“纺锤型”消费结构，即少数特别富裕的阶层和非常贫穷的阶层，中产阶层占多数，而中产阶层群体中又有大批消费者具有超前消费意识。此类城市积极吸收了较先进的业态，传统业态不占优势。尽管一些城市的中产阶层的收入也不高，但由于受房价上涨的影响，他们会把物价带到高位。

混杂城市：是上述两种城市功能的混合，其中许多都是受政府政策影响而形成的，通常都是特大型城市或城市群，可以分为：工业中心城市(依靠周边的工业卫星城或园区来发挥其交通枢纽的优势，如深圳)、经贸中心城市(依靠自身的经贸硬件和软件优势，大力发展新兴工业园区和工业卫星城，如上海、北京)、行政中心城市(首都、省政府所在地都是工业城市，如北京、长春)。

这类城市具有上两个特点，比较复杂，但是由于发展了多种传统或现代的业态，因此竞争十分激烈。

新城市选址前，应先对城市性质进行分类，确定其业态类型、目标顾客、商品结构、价目表和竞争手段等。由于不同的城市，人们对服装(时尚程度，价格水平)，食品(健康与否，新奇与否，价格水平)等方面的需求有很大差异。举例来说，沿海港口城市和内陆采矿城市对食物结构的需求差别很大。所以，对于什么城市，应该考虑什么变量，最终应该开什么样的店，是需要决策者和开拓者不断摸索总结的。一般而言，政府规划人员如果对城市定位清楚，并集中各种资源进行定位，就可以保证城市的稳定发展，而这些城市是选择城市的首选。只要对某一类城市的特点掌握得比较全面，开张成功率较高，便可大大节约同类城市的选址成本，并为此类城市的新店开业提供许多信息、经验支持。

二、城市功能分区分类

在确定要进入某座城市后，就按照功能划分地图的区域。一般说来，我们把城市分为以下：

住区：人口稠密。人群流动性小，客户忠诚度较高；社会群体通常具有很强的独立性。

工业园区：工厂云集，人口较多，生活方式以钟摆式为主。它只有很少的人口和流动性。客户忠诚度高，但购买意愿不大，多数是团购。

商业区域：商店众多，流动人口多，顾客忠诚度低，竞争激烈。房租高。市场占有率很高。

辖区：政府机关所在地，集中送礼及饮食消费。客户更加忠实可靠。

学校园：多个学校，具有很强的独立性。人群流动性小，客户忠诚度较高；

和地产商谈好后，我们首先要确定的是“店面所在位置的功能区域”，然后去确定是否开店，开什么样的店。在此再一次强调：不同区域适合的类型完全不同。当然在许多旧城区，功能区是混在一起的，要根据实际情况加以区分。