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商圈环境分析调查,首先要明确自己的商场经营范围和定位,通过市场调研,找出适合商场经营定位的商圈类型,以选择目标顾客;而不是开了一家店,发现生意不好,本末倒置,反其道而行之,做市场调研。因为连锁店并非做所有人的生意,而是有一个精确定位的顾客群,连锁店主要经营的是方便、应急性的商品,选址时应尽量靠近顾客。所以连锁店应该根据不同商圈类型的消费者群体,选择有更多目标消费者群体的区域商圈。
要选择人口密集、品质优良的住宅商业区。客户需求相对稳定,销售不会骤降,可以保证连锁店的稳定收益。日用品结构以住家生活需求为主,偏重日用品、食品,时间集中在早晨和傍晚之后。居住区商业的主要消费群体是居住在居住区周围的消费者;
商业活动频繁的商业商业区应进行选择。比如市中心,商业活动极其频繁,在这样的区域设置连锁店,营业额必然很高。这种场地就是所谓的“寸金之地”,当然这种新场地租金不便宜,虽然生意不错,但租金太贵,最后盘算下来,可能只有微薄的利润,甚至可能会亏损。因此需要通过财务评估工具实现仔细评估。一般而言,在流动人口中商圈的采购率较低。商业区的消费主体是流动的消费者群体。
写字楼商圈的消费主体则是写字楼客户,又以购买力较高的白领客户为主;
日间活动人口占多数;
林立的办公楼;
上下班的人多;
法定节假日人口明显减少;
医院:进出医院的主要道路,主要调查的是医院的床位数、门诊量、医务人员数。如果设在医院内,则以上述条件作为评价标准,不需要踩点人员车辆;如果新址设在医院外,则需要踩点人员车辆,医院仅作为重要的交通工具。
校名:分等级,如国小,国中,高中,大学,等等。对教师和学生单位贡献最大,如师生数、住宿数。
火车站:长途汽车站、火车站以及城市的主要交通干线,虽然人流量大,但客流速度快,许多人的目的不是购物,停留时间短,在这些地方开店,要根据自己的经营需要谨慎选择。
厂址:分为工业区和工区,主要是对工厂职工人数的单位贡献,如员工人数,工资水平等。消费量特点为清凉饮料、热食、烟酒等,消费量较大。
城郊:一般是以客流为主的商业区。定位于汽车、机车流量大的高速公路或快车道的交汇处出入口,交通干道。一般而言,交通流量大的商圈捕获率较低,郊区商圈一般平均捕获率为6%,一般客流量平均单价为7元。
旅游景点:游客人数几乎是景点的一半。重点调查景区年度旅游人数(分淡季),因位于景区内部,对旅游单位贡献最大。
影院:主要调查各院区的影院数量,各院区的座位数和总座位数。电影院因片子的好坏和假期的安排会引起人潮的剧烈变化,因此应在平常日对此进行调查,主要是以单位贡献度(院落、院落位数)来衡量。
娱乐性 KTV:娱乐方式和电影院一样。具有休闲,刺激,流行的商品都有不错的销售业绩。连日来,天气很有影响。一般而言,位于休闲娱乐区的商圈捕获率远高于其他商圈。