商圈调查分析的主要项目

在商业区域分析调查人口和购买力方面，有关人口和家庭构成的信息，可参考地点所在地区街道办事处和派出所存档的户籍人口和普查资料。商圈调查分析的项目包括：常住人口数量、家庭和构成、人口密度、教育程度、从业情况、自然增长速度、社会增长速度、家庭人均收入率、日间流动人口数量、年龄构成、家庭年支出和支出结构，其中主要项目如下：

1.家庭人口和收入状况

影响消费需求的根本因素是家庭状况。家族特征包括：人口，家庭成员的年龄，收养者的地位等。例如每个家庭的平均收入和每个家庭的收入者分布，都会对未来的商店销售产生明显影响。如果当地家庭平均收入提高了，就会增加家庭购买商品的数量、质量和档次要求。住宅的规模也将对未来的商店销售额有很大影响。例如，一个家庭中有两个家庭的年轻人组成，购物追求时尚化、个性化、少量化;而一个家庭中有三个家庭(只有一个孩子)，则几乎是以孩子为中心来进行消费。家人的年龄也会对物品有不同的需求。例如，老年家庭的购物倾向是购买保健品、健身器材、营养食品等;有孩子的家庭则主要投资于儿童食品、玩具等。

2.人口密度

区域内的人口密度，可根据人口数量或户数来确定。某区域的人口密度越大，该区域的商店规模就可以相应地扩大。

为了计算某地区的日间人口，也就是在某地区将幼儿移除后，再加上在该地区上班和上学的人数，减去去外地上班和上学的人数。一部分客流量不在被调查客流量之列。

日间人口密度较高的地区主要是办公、学校和文化等场所。对于日间人口较多的地区，要分析其消费需求特点。如延长下班时间，增加便民服务项目等，以适应需要。

人烟稀少、离商业设施近的地区，购物频率也会提高。而且人口密度较低的地区吸引力较低，顾客也较少。

3.客流

一般而言，在评估地理条件时，应该仔细地确定行人通过该地点的流量，即未来商店的客流。人流的大小与当地交通状况有很大关系。对乘客人数的调查重点如下：

各车站上下客人数历年来的变化

上班族人数越多的地方越有利。

如果通勤旅客减少，没有新的交通工具可供选择，商圈人口也会减少。

依据出站旅客的年龄结构，可以了解出站旅客的年龄需求。

一般来说，调查人口密集区是企业选址的重点所在。例如：

人口集聚区。比如新的社区，居民的居住集中区等等。

每天工作的地方、学校、医院等，都是白天聚集人口的地方，即人口聚集区。

火车站、汽车站、地铁站等是人们使用交通工具的集散地，也是人群聚集地。

体育馆，旅游景点和沿途路线也是人们聚集活动的地方。

4.购买力

商业街区居民的收入水平决定着商业街区居民的消费水平，因此商业街区居民的收入水平对地理环境具有决定性的影响。通过入户抽样调查可以获得家庭人均收入。例如北京西郊某商厦在开业初期，就对周边商圈一至两公里范围内的居民进行随机分组抽样调查，共抽样调查2000户家庭。经综合分析，这2000户居民中，大约50%的人均收入在月收入1000元左右，20%的人均收入在500-1000元之间，20%的人在1000-1500元之间，10%的人在500元以下，10%的人在2000元以上。由此可见，该地区的居民大多是工薪阶层家庭，属于中等收入阶层。

公司在选址时，要做好商圈调查分析，应把年轻客户和中年层客户、社会经济地位较高、可支配收入较多的居民小区作为首选地点。