商铺选址评估需要注意选址的哪些问题呢

房地产是一个具有流动性、可供选择的市场，有大量的替代品可供选择，价格不可能太高，过高就会出现新的开发项目。且商铺投资具有较强的地域性，且开发总量有限，且具有一定的稀缺性，收益也要高于住宅投资，因此商铺投资逐渐成为房地产投资的主要方向。在选址商铺之前做商铺选址评估是必不可少的工作，那么需要注意商铺选址的哪些问题呢?

人流密集的地段

人流是由道路决定的，人流在未来几年里是不变的，人流必须经过的地段，具有很高的投资价值，因为它是永恒的。目前国内很多城市都在进行大规模的旧城改造，使地块处于急剧变化中，在变化中既有风险又有机会。部分地段本来具有投资价值，但由于道路的变化，失去了人流的支持，投资风险增大;新道路的建设，也会有新的地段重新出现，人流必须经过的部分地段的商铺收益会很高。

小型商铺

近几年来，小面积的商铺投资越来越受欢迎。中小企业多选择小面积的商务办公大楼。单元房是一种投资型住宅，大多数人买下不住的房子来出租以获得租金回报。本小区一般都是繁华地段，房屋类型面积较小，在20~40平方米之间，套间内的卧室、卫生间、厨房、会客空间等基本居住功能齐全。小商品城一直以来都是稀有的投资品种，其投资价值极高。单元房、小面积商务楼、小商铺市场火爆的主要原因是单位面积小，总价低，符合绝大多数房产投资者投资起点低，回报高，购买心理强的特点。具体地说，单身公寓的出现是因为城市外来人口的增加，这些人在经济上并不算很富裕，他们需要一些过渡性的房产品种;小面积的商务楼是因为近年来以私营企业为代表的中小企业的快速发展，他们需要品牌齐全，价格低廉的办公物业;小商铺是因为近几年来城市商业模式已经两极化，或大型商场、高档商场，或大众化的小商店遍及各个新开发地区，而中小投资者需要的小商铺目前仍然很少。

成长性商铺

在一些边缘地区大盘建设初期，对周边商铺进行投资，已日益成为楼市稳健型投资者的一个长期投资品种。

城市郊区化趋势的推进，使得商业网点建设由中心地区向边缘地区转移。随着新城建设的发展，周边商铺因其良好的成长性，受到了广大投资商的青睐。

随着大盘的上涨，商铺建设的趋势越来越明显。新建的社区人口众多，居民的潜在购买力很大。这样的商铺现在还处于蓄势待发阶段，但未来的增值空间很大，专家们称之为成长型商铺。

成长性商铺初始投资较低，这类需要孵化期的产品，收益呈递增形式，因此比较适合小投资者，资金回报要求不高。

高消费能力地段

对于高级买家来说，在商铺投资市场中的一个窍门就是“看客买铺”。CBD商务区及社区商业铺位销售火爆的根本原因在于，投资者判断一个商铺的价值，首先要看客流的消费能级，哪里客流越大，哪里商铺投资越有价值。CBD商务区内商铺租金相对较低，升值空间较大，客流相对稳定，消费能级较高，尤其适合一些进入现代商业服务业的业态。相似 CBD商业区规划有限，其商铺存量较为稀少，对投资者、升值潜力均十分看好。

一般而言， CBD商务区内商铺客流消费能级较高。酒吧、咖啡馆、健身和健身中心、美容美发厅、银行柜台、展览厅等以商务楼白领和外籍人士为目标消费群体的场所也将在此开设。

大超级市场旁边

在城市发展过程中，城市空心化将是一种趋势，随着住区外移，商业将向外发展，商务中心将集中在城市中心。百货商场需要相对集中，买衣服、家电等，要看流向，看趋势，消费者要货比三家。而且超级市场不需要集中，消费者可以很快下决定购买，只要有消费群体的支持，就可以独立形成一个旺区。在寻找风险小、收益高的地段时，城市地铁出口应是最好的投资选择，地铁出口所处的位置，一般租金会成倍上涨。

对商业性房地产投资，要注重地段和商业业态，现在的超市很可能会被仓市所取代，仓市将成为一个方向。仓内市场与超市相邻时可考虑选择商铺，因为邻近并不缺乏人气，但要注意，经营要有差异，不能经营与仓市、超市相近的商品。

公园周边商铺

SARS过后，市民开始更注重健康、环保、绿色消费理念，绿色商场热销。

从前人们普遍认为，商业繁荣是建立在完全人为的环境中的，它需要购买力的聚集，而位于大片绿地周围的商铺，则不能形成视觉上的强大。因此，“绿色”倾向于与繁荣的商业相对立。从上海商业史来看，不失为一些著名商业街在改造过程中“下定决心”移植大面积行道树的遗憾。

但在当今社会，随着市民生活水平的提高，消费市场已由“物质化”逐渐走向“体验化”。作为“体验经济”有机组成部分的品牌、服务与空间环境、消费安全与健康，逐渐超越单纯的价格战，成为主导人们消费行为的重要因素。绿色商场的热销正是在这些综合因素的作用下产生的。

谨防高租商铺

各地点的商铺，获取客流的能力不同，租金自然就大不相同。租售比的变化，常常是某一地区或某一类别商铺投资价值的坐标。

热销的商铺有两类，租金和销售价格一路走高。其中，连锁大卖场、销品茂等新型业态的大型商场;这些大型优质商铺作为注入房地产市场的新元素，供应的稀缺，使得近期公开租售的大型商铺租金持续上涨。另外一类，则是市区商业中心的“经典”旺铺，租金更是成倍增长，千金难求，一开业就被投资者抢购一空。

分析认为，在当前的市场环境下，这种位置好、地段好的所谓“经典旺铺”，其价格已被推高至危险的价位区间，投资者若要立即入市，需三思而后行。很多商铺一次又一次地被爆炒，租金的价钱已经相当地离谱，谁能成为最后的经营者，就等于是“抱着炸弹在怀里”。

房租高的商铺，虽然可以代表其经营价值高，但绝不能说房租越高，越值得商家入驻。能够让老板赚钱的商铺就是好商铺，但是决定商铺是否值得投资，租金并不是唯一的参考指标。所以说做好商铺选址评估可以使得房地产投资人的投资更有把握。