购物中心的核心竞争力商业选址规划的重要性

购物中心的成功，最根本的原因就在于“规划先行”。商场的规划是一个复杂的过程，商场的顾客与商场的业主之间存在着差异性，既要考虑未来品牌的差异性需求，又要满足不同顾客的不同需求，更要深入分析未来消费者对商场空间的心理感受。因此，购物中心的巨大复杂性决定了购物中心必须大力开展商业规划工作。

发展商从拿地之初就进入商业策划阶段，认为这是未来购物中心经营成败的关键，也是其核心竞争力。

区位影响项目成败

商业设施选址是商业项目成功与否的重要因素，商业设施选址直接关系到企业经营的战略决策，是企业贯彻以消费者为中心的经营理念的重要体现，也是确定企业经营目标和经营战略的重要依据，对企业产生重大影响。

关于选址问题，和桥机构认为，企业有必要更多地考虑交通因素(主要道路、车站、地铁和停车场)，周边建筑因素(包括居民区、写字楼、酒店和其他辅助设施)，这些都需要用详细的数据加以说明。

这个位置旨在吸引更多的客流。对客流的考虑，是所有零售相关机构所考虑得最多的。另外，在进行市场调查选址时会有一些基本的考虑，商圈、竞争者情况等也是很重要的。就像人的流动因素一样，商圈考虑的因素包括城市规划，交通影响，商圈内的消费力等。

一家购物中心，虽然影响范围可能更广，但也必须考虑商圈因素，因为未来的经营必须考虑商圈的消费能力和消费总量，包括对未来消费总量的预测。针对他们的消费和消费水平，提出解决方案。

另外，购物中心的经营过程必然要归入商业范畴，因此，竞争对手的存在和经营能力是必须面对的，一个购物中心的投资是巨大的，需要经营的时间也是长期的，竞争对手在该地区的经营业绩、市场策略、长远计划等，都是需要考虑的问题，而潜在的竞争对手和未来的竞争者也是不能忽视的一部分。对于竞争者的各种策略，必须在计划时提出解决办法。

综合规划和功能区域确定聚客能力

根据以往对商圈、人流、交通等因素的分析，企业必须做出符合消费者需求和竞争形态的组合规划，并进行功能区设计，以最大限度地吸引客流，增加商场的运营收入。

结合规划，针对店面聚客力进行合理布局，一般来说，有经营能力的品牌就具备聚客力。集客实力强的品牌对购物中心的贡献，不只是单店业绩好，更重要的是能吸引周边商家的注意，形成整体良好的经营效果。当经营业绩开始显现时，成群结队的知名厂商一定会想方设法争取成为该商场的一员。所以一家经营良好的购物中心，不仅没有空置的卖场，而且还会排队等着厂家争相入驻，形成热流。因此在进行产业类型规划时，应充分考虑不同产业类型的客源能力，使产业类型之间形成良性互补。各行业对消费者的吸引力也各不相同。一些业种的消费者层基本是全客层的，如餐饮业;一些消费则有较强的针对性，如服装和服饰的聚客功能强于文化办公用品;而餐饮类的聚客功能强于电器类。

此外，要合理分配主营店的位置，如果把主营店设置在入口附近，就会损失后面的到达率，而如果把主营店设置在购物中心的中后端，就会在人流的影响下，大大拉低前面店铺的价值。

在业态分布上，以消费者的购物需求为导向;对具有诱导性、季节性、时尚性的商品业态，应将其分布在低档，通过商品的展示来吸引消费者购买;而对具有较强目的性的业态，则应将其分布在高档，一般而言，办公用品、家电、娱乐用品等应分布在高档。将经营同一类商品的商家统一设置，不仅可以发挥业态的聚集效应，而且还可以方便消费者选择不同档次和样式的商品，达到1+1>2的效果。

就室内功能区域的规划与设计而言，根据和桥机构多年的设计经验，尽量使可出租面积达到最大。功能区域主要包括租赁区、服务区和设备区，可用于出租且可直接获得租金收入的租赁区。商场内可出租区域一般占整幢大楼总面积的55%-65%，若达不到55%，设计上就会出现问题，影响到租金的支出和投资;若能达到60%-65%，则是非常安全、合理、高效的设计。在设备区域内，尽可能用边缘角、四角或其他不可能使用的区域来设置这些区域。服务区域包括卸载区域，车库，垃圾堆放区等，这些区域应尽量压缩。

留住客户的室内设计

室内空间设计对商场经营成败的影响也是很大的。和桥机构主要针对商场的动线设计、灯光设计及配套业态设计，探讨商场空间设计的重要性。

购物中心的动线设计是空间设计的核心，商业空间是流动空间，其中又包括三个层次：顾客空间、服务空间、商品空间，两者之间存在着一定的顺序关系。流利明快，富有情趣的动线设计，可以大大减少顾客的疲劳，延长顾客在商场的停留时间，对拉动销售有很好的效果。

路线图设计一定要简明扼要，注意其通透性。简而言之，就是当顾客从任何电梯里出来到这一层时，一定要能看清下一层的路在哪里。为什么要在建筑内部设计一些共享空间?这一共享空间不仅能创造视觉效果，而且还能让更多的商店和交通通道显露出来。商场内交通动线的规划设计必须从整体上考虑商业各业态之间的平衡，使所有商户的通行流量达到最大化。一般情况下，房客销售与通过该品牌门口的人数成比例。因此，优化客流流动，最大限度地使人流通过商店门口尽可能多才能达到最佳效果。以品牌组合和规划设计等多种手段，引导顾客在商场内流动，促进顾客在商场内消费，实现购物中心效益最大化。

商务照明对于营造购物环境至关重要。比如突出商品的立体感和纹理的灯饰;注重情感的表现，用于餐饮、娱乐、休闲等休闲区域的装饰灯饰等等。高照度的商业照明也能显著改善空间感觉。购物中心室内空间感觉不大，特别要采用好的灯光照明，使室内空间显得宽敞。购物中心为了获得良好的室内灯光效果，在设计时要处理好灯光的色温、光照、显色性与室内装修的纹理、色彩的关系，使灯光与装饰相映成辉。

定位为吸引客流、留住顾客，不仅需要一些有吸引力的品牌，相关的配套业态也不可缺少。与之配套的业态有银行，咖啡，冷饮，快餐，休息区等。在当今社会，各行各业都强调以人为本，如何在您的设计中体现以人为本，如何留住客户?一个人连续呆上0.5小时以上会感到疲倦，因此一定要为他创造足够的休息空间，事实上，要为他创造一个在感到疲倦之前就能坐下的地方，让他在这里无意识地花费更多时间。西式购物中心规划设计中，最少50米至少要有一个休息区，这个休息区包括咖啡，冷饮，茶座，让人们停下来休息。客户停留的时间越长，就意味着客户有更多的机会去看看哪些专业小店的展示，从而提高销售额。

策划而后动是购物中心成功的关键。商场的建筑规划决定了项目的发展方向，拥有一套正确的规划思路对于项目的成功招商和开业后的繁荣也是指日可待的。