商业选址只需分析一个字

　　如果说住宅地产是为了解决人们生活的刚需，那么商业地产是为了解决城市发展的刚需，商业地产发展的最大内在动力来自于城市化的进程。

　　住宅地产是商品逻辑，产品是房子，前端由开发商生产房子，后端由营销把房子作为商品卖掉。判断价格的基本依据是供需理论。

　　商业地产是资产逻辑，本质是具有长期收益权的金融工具，基本依据是投资和金融理论。商业定价的基本依据是资产的理论。估值要尽可能快地跑赢总投。

　　投资阶段对于住宅和商业的价值判断，最终的核心输出指标是住宅的售价，商场的租金以及对应的涨幅预期。最直观的判断方法还是基于参考周边竞品的表现，需全方位无死角N维度对标竞品，从而得出结论。两者的相同点在于：价格和租金都是在做判断题，但成功标尺是做选择题。但选择题有区间的选择，最要命最刺激的是非黑即白的选择。

　　商品住宅的利润率选择空间大，可选3%~12%不等，甚至会突破区间做选择，可能还与老板的临时授权和即时心理动态息息相关。但作为商业投资成功标尺的EU(EBITDA，息税折旧摊销前利润，常用于评估商业项目通过运营收入偿还利息的能力)等回报指标，却是差之毫厘谬以千里，而影响EU最核心的前置输入，便是租金及其涨幅的预判。商业拿地的出发点必须是开业后整体经营成功，商业运营的“非黑即白”和“马太效应”显著，无法兑现整体成功运营的商业，会逐渐衰落，形成不折不扣的滞重资产，会带来长期的巨大的难以磨灭的负面影响。

　　住宅拿地能力：强市场、强预判、强逻辑、强心态

　　分析看四面：基本面、政策面、技术面和竞企面。

　　①基本面：城市过去、现在和未来

　　②政策面：调控的原因、力度和影响

　　③技术面：住宅的库存、流量和价格

　　④竞企面：竞企的打法与策略

　　商业拿地能力：强选址、强定位、强招商、强营运

　　商业选址的成立与否，是多维度判断的结论。

　　商业选址标准的维度多样，指标丰富，但基本可归纳为一个“人”字。

　　回答几个关于“人”的问题，基本可初步判断商业选址的可行性进而指导商业选址，所有的关于交通可达性的评估、周边产业和规划利好的兑现时间、商品住宅的市场等维度，都在围绕回答关于“人”的问题。因为客流决定了商业的人气、人气决定了商业的销售额、销售额决定了商业的租金、租金决定了资产估值的高低，估值的高低决定了商业的成败。

　　从几个大的方面来讲，商业选址成立与否的关键，主要在于回答以下几个关于“人”的问题：

　　1、人的数量：全市常住人口数量，3~5公里覆盖的人口数量，预计商业开业时点周边3~5公里人口数量;

　　2、人的质量：人均GDP，人的年龄结构，社会消费品零售总额，人均可支配收入，人均消费性支出，人均薪资水平;

　　3、人从哪里来：周边道路能级，项目距离轨交的距离，是否地铁上盖，200米内公交站点的数量;

　　4、人会不会来：是否处在城市的发展方向，板块住宅市场的健康程度和成熟度(新房和二手房价格和价差，周边房租，商品住宅存量，短期市场所处的阶段，去化周期)，3km范围内的品牌商业。

　　回答好关于“人”的问题，选址问题就变得清晰可量化，不管是既有标的的判断选择题，还是寻找式地主观问答题，都有迹可循。当然，选址只能作为商业成败的一个维度，后期还有定位、招商和营运的配合，但选址是商业的“头等大事”，选好址就成功了80%。