影响餐饮店选址的8个基本因素

影响餐饮店选址的8个基本因素

  01地区经济背景和文化

  我们在选址时,首先要考虑选址区域的经济发展趋势,特别是商业发展速度。在北上广深这种一线城市已经过气了的产品,拿到二三线往往正好能再吃一波红利,而拿到四五线城市可能就会有点超前,消费力无法支持,有一定风险,而如果下沉到县城或者小镇,往往就属于过度超前,不被接纳。

  这些因素对餐厅的发展前景有很大的影响。

  一般是选取相同类型的区域作为参照,详细考察它们的经济发展模式,因为在很大程度上这些模式都是相同或相通的。经济背景将决定餐厅的发展前景。

  另外文化教育、民族习惯、宗教信仰、社会风尚、社会价值观念和文化氛围等因素构成了一个地区的社会文化环境。这些因素影响了人们的消费行为和消费方式,决定了人们收入的分配方向。

  这几年随着城市交流加快,跨区域产品有了较大的接受度,但依然不能疏忽这些因素。

  02城市区域规划

  在签订合同之前,必须明确目标地点的区域建筑规划。

  我们说不谋万世者不足以谋一时,因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建,如果不了解这些,盲目的选定店面,在成本收回之前就遇到拆迁,必然蒙受巨大的经济损失,或者失去原有的地理优势。选址时眼光一定要放长远,说谋万世是夸张了,但弄清楚三五年的建筑规划是非常关键的。这一点上不止是小白,连很多老司机都会吃瘪,只看当时人流量密集,却没想到一年不到就人去楼空

  同时,掌握区域规划后便于我们根据不同的区域类型,确定不同的经营形式和经营规格等。因此,必须先到当地的城市规划管理局咨询清楚店面地址是否在近期内动迁后,才能确定餐厅的具体位置。

  03点位特征

  点位特征是指目标门店具体的位置特征。

  比如政治中心、购物中心、商业中心、旅游中心以及饮食服务区的距离和方向。

  餐厅所处的地点直接影响餐厅经营的项目和服务内容。餐厅周边地区的特性直接影响餐厅的经营,必须根据其特性做出相应的对策。

  比如对【商业区】、【商务区】、【工业区】、【大学区】、【娱乐区】或【住宅区】等不同特性的区域,以及它们不同的规模和档次,餐厅要采用不同的营销策略。

  考察地区的特性主要是考察附近人的特征,在这方面一般可从以下6点去研究:

  【人口构成】:地区既有本地人,又有外地来的人,哪一种人群居多,房主自住为主还是租赁为主,会直接影响生意好坏。【收入水平】:目标人群的收入水平直接影响餐厅的理想客单价,也就决定了门店的定位和调性。【人口密度】:例如,商圈周围要区分主要商圈、次要商圈、边际商圈的人口,一般我们借助工具【热力地图】。而居民区就要看小区入住率,可以通过物业,中介调查,也可以通过夜间看灯光。【性别结构】:男性女性比例不同,经营的品种自然也要不同。【就业状况】:就业率高低关系到购买力大小。【年龄构成】:店内装潢风格与此大有关系。且如果老龄用户较多,会营销小吃,奶茶类休闲餐饮的接受度。

  04房租

  房租是影响营业利润的一个主要要素。房租过高会使你放弃比较满意的位置。

  一般而言,3天的营业额要大于月租金。我个人能承受的极限是6天。如果一周都收不回租金成本,风险就实在偏高了。至于如何评估每日营业额,这个就要靠经验了,如果是没经验的小白,最好的办法就是评估周边最近的十家同类型商铺的平均值,然后再打个6折。

  05竞争程度

  对于竞争的评估分为竞争方式和竞争密度两种。

  很重要一点就是要看在这个战场上你是否有优势,你只有拳打南山敬老院,脚踢北海幼儿园的本事,就尽量在幼儿园周围收保护费,非到武警宿舍门口打劫不是作死是什么?

  竞争方式又分为直接竞争和间接竞争两个不同的部分:

  【直接竞争】指由提供同种类型的菜品和服务的餐厅引起的竞争,这类竞争会直接导致价格降低或成本增加,从而影响餐厅的利润率,所以通常被认为是有负面影响的消极因素。

  【间接竞争】包括由提供不同菜品或不同服务的餐厅或相关行业(如销售成品食物的超市和销售便利包装即食食品的小摊)引起的竞争,这类竞争由于菜品或服务是替代性的,更能凸显餐厅的特色,所以通常被认为是积极因素。比如在清一色的火锅一条街上,开出一家饮品店,往往能斩获奇效。

  竞争密度说白了就是看生意扎不扎堆。

  这体现了本区域内餐饮业的供求关系,是供大于求还是供不应求,是对竞争激烈程度的一种直接反映。通常是竞争越激烈利润越低。

  当然,也有因为抱团取暖形成规模效应的案例,拉动的是整个片区餐饮收入,但这个非一人一店可以做到,还需要时间和口碑的沉淀,不在我们的讨论范围内。

  06交通状况

  交通状况是指车辆的通行状况和行人的多少,也就是人流量。

  但必须清楚而人流量一定要结合人流走向去判断,如在交通要道,尽管人流量巨大,但过往的旅客很难产生就餐的欲望;

  另外车速过快的主干道往往也属于旺车不旺人的典型。

  一般门前双向道分值最高,一般街道为25米宽左右,最易形成人气和顾客潮。四车道或40米宽道路会影响交通和接近性,道路中间有栏杆,安全岛阻隔的主干道分值越低。

  07周围环境

  选址时切忌只盯着眼前,还要兼顾周边环境。比如周边有公共厕所(特指环境恶劣观感不佳的,有的店巧用公厕其实大大降低了自身成本,比如成都九眼桥的二麻酒馆,旁边的公厕简直是他专用,又大,又有专人维护),有垃圾堆、臭水沟或店门外灰尘飞舞,都属于比较恶劣的开店环境。

  08餐饮条件

  餐饮工程条件能源方面主要是指水、电、天然气等经营必须具备的基本条件。排水排烟也是基本要求。如果这一最基本的条件尚未达到,那么,这个位置是不能选的。我们称之为没有餐饮条件。

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