便利店的店铺选址如何选择合适的商圈

2017-09-29 11:15:33 来源: 未知
  便利店的店铺选址如何选择合适的商圈,便利店开发的成功与否,其中的商圈调查与店址评估,占有十分重要的地位。
  一.商圈确定
  通过商圈调查,可以预估便利店座落地点,可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额;通过实地评估,就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等,判断该点是否适合开店,这样才不致因为盲从而贸然开店,得不偿失。
  商圈的意义及其重要性
  商圈,意指在便利店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆300米,乡镇地区则可能是方圆1000米(购物不方便、缺乏竞争等因素),视具体状况而定。故商图的选择必须谨慎,且要调查清楚,方能开创自我的生存空间。
  一般而言,涵盖面越大,表示商圈愈大,但实际上,在预开设店的周围一定有竞争店,经营业绩将会被竞争者所瓜分,所以对商圈的评估,并非一成不变,事实上是充满了变数,评估时必须面面俱到。 经营一家成功的便利店,其所需要的条件很多,不过,商圈好坏对营运成功的影响力,可说是关键,因为地点好坏直接影响便利店营运的成功率,达60%。因此如何选择一个好的商圈,对便利店日后的经营发展,有很大的影响。
  商圈的类别
  商圈的变化,时时牵动着业绩的发展,因此在开店时,商圈的设定异常重要。
  1.商圈设定分类
  商圈的设定大致上可分为两种型态。
  (1)徒步为主的商圈。徒步为主的商圈,例如商业区、住宅区等,以店为中心,半径约300米,以走得到且快速方便为主。 (2)车辆动线为主体的商圈,例如交叉路口附近及郊外主干路上,此种商困大多设置于郊外或下斑路线上,有方便的停车空间及良好的视觉效果,可满足流动车辆所需的商品。
  2.商困以区域大小的分类
  以区域的大小加以分类,则有下列几种型态。
  (1)邻近中心型。其商困的设定大约在半径200—500米左右,即徒步商圈,此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。
  (2)地区中心型。其商团的设定一般在半径1千米,人们称之为生活商圈。
  (3)大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。
  (4)副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方,可以转换车,而形成交通集会地。
  (5)都市型。商圈可涵盖的范围,可能是整个都市的四周,其交通流或人潮流的层面,可能来自四面八方。
  商圈的特性商圈的特性
  若依通常的习惯,常将实地环境分成下列几种。
  1.住宅区
  住宅区内的户数基本上须达10佃户左右,如以1户4人来计算,则人数将达4000人左右。
  2.教育区
  教育区及附近有大、中、小学等学校,其中以私立学校较为理想,因其学生大多比较有钱,消费层次比较高。当然,也不能忽视补习班,补习班的集中区将更理想。
  3.办公区
  办公区指办公大楼林立的地区,一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二干人,尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。
  4.商业区
  业区指商业行为集中的地方,由于过路客的增加,形成各种商店聚集之处。
  5.娱乐区
  娱乐区指以休闻消费为主的商圈,通常玩乐之后,需要补充体力。
  由上述不难发现,住宅区的顾客群较为稳定,而且一般性的消费、业绩也较固定,如再加上交通主动脉的配合,因为增加部分的外来客,将使该区的业绩有上升的可能。
  商圈店址调查要点与评估
  店址选择的好坏,在开店战略中是至关重要的。
  失败店的主要因素有以下三点:
  (1)地点选择失败;
  (2)不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准;(3)许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店,因此产生了许多失败店。由上述因素可以发现,商圈实地调查及评估准确是十分重要的。大体而言,便利店在开店之前,对于实地调查作业应精心细致。如考虑设店出人的人口流量多少、附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等,均是衡量的重点。1.商圈实地调查的要点
  (1)开店地点周围住户的情形,亦即所谓的居民居住条件,其范围有以下几类。
  ①住宅的种类:
  A.单身住宅;
  B.普通小区住宅(分大、中型);
  C.它;公寓(分电梯大楼、普通公寓);
  D.高级住宅区。
  以上的住宅种类都适于开设便利店,但贫民区、老人住宅区,则不太适合。
  ②住户的构成。便利店的客户群以10—30岁的青壮年为主,单身男女尤其重要。如以职业类别来看,司机、工厂上班者,蓝领及白领阶层以及服务业人员,都是比较理想的对象。
  (2)商团内有助于便利店设立的设施,有下列几种:
  ①中小型企业(内部没有餐厅);
  ②中大型医院;
  ③大学、专科及高中职校;
  ④24小时的大、中型工厂(三班制);
  ⑤消防队、警察局、市政府;
  ⑥公园及广场;
  ⑦车站附近;
  ⑧大型集中住宅区;
  ⑨其他。
  (3)商困未来发展的具体考虑如下:
  ①地区内人口及户数的增加;
  ②新设车站的计划;
  ③学校的建设计划;
  ④马路新设、增设及拓宽计划;
  ⑤小区住宅的兴建计划。
  (4)商国内的竞争性。商圈内的竞争性,指的是区城内有大型店、同类店或商业聚集较多时,要先确定是否还有设店的空间。
  2.评估
  评估对便利店的成败关系很大。一般而言,评估是开店前必要的工作,以国内而言,大多是靠有经验的人员的经验来论定,因此评估的结果可能各不一样。不过普遍来说,调查经验丰富的老手,比起刚加入评估作业的新人,其评估的结果的准确度优于后者。
  评估过程中,数据化、定量化评价数据,是非常重要的,可将人为干扰的因素减至最低。
  下面我们将讨论一下评估作业的方法。
  在地点位置详细图中,可了解周围250米内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系,进而判断该点的位置是否理想。
  方法如下:中心点为欲开的便利店的位置,而3条圆虚线由内而外各代表50米、150米、250米的范围,可将250米内的道路、住宅及公共场所标注在国内,再进行分析与判断。
  将车辆动线标示清楚,这时设立地点附近的相关位置,清清楚楚,可以很清楚地判断哪一点比较有利,其车辆的动线是在哪里汇集,广告效果哪一个比较理想,哪里停车较方便等。
  最后再把距离内的商圈标注清楚,就可以很清楚地判断该点是否可以设店了。