商业选址规划考虑的因素(二)

2017-08-11 15:17:20 来源: 未知
  商业选址规划考虑的因素,备选店址一旦确定,就需着手进行评估。选址与评估工作都是由连锁总部统一计划和实施的,再一次体现了连锁经营的管理标准原理。评估应该具体,首先是要确定评估项目,其次是进行定量化评估,最后做出相关分析并选定店址,这是一系列的标准化流程。评估项目应视特许发展战略而不定期,主要包括:店面结构、交通状况、竞争环境、顾客流量、店面成本、发展趋势六个方面。

  竞争环境
  商店周围的竞争情况对零售经营的成败产生巨大影响,因此对商店开设地点的选择时必须要分析竞争对手。一般来说,在开设地点附近如果竞争对手众多,商店经营独具特色,将会吸引大量的客流,促进销售增长,增强店誉,否则与竞争对手相邻而设,将难似获得发展。
  当然,作为零售店铺的地点还是尽量选择在商店相对集中且有发展前景的地方,这对经营选购性商品的商店尤其如此。
  另外,当店址周围的商店类型协调并存,形成相关商店群,往往对经营产生积极影响,如经营相互补充类商品的商店相邻而设,在方便顾客的基础上,扩大了各自的销售。

  顾客流量
  店面成本
  店面成本包括很多方面,具体来讲,主要需要考虑以下几个方面:建筑物的新旧程序与装修成本,房地产价格与利用方式、利用期限,搬迁补偿费,水电增容费,有无城建规划限制等。
  房地产价格与利用方式、利用期限。这是所有项目中最重要的一项。利用方式大致有四种:一是租房;二是买房;三是买房地产;四是买地盖房;此外,还可能通过联营、合作搞房地产、兼并等方式进行。因此,是否要拥有产权这一问题就变得非常突出。拥有产权,一次性投入大,但不会受租用期限和房地产涨价的限制,不用担心契约到期后不能续签造成的停业或迁址,而且还可享受房地产增值带来的利益,提高消化费用上升的能力和银行贷款能力。房地产价格对销售价格、投资回收期影响直接,而付款方式也会对实际价格产生影响,这些因素均应作具体的定量测算。
  搬迁补偿费,包括原有职工安置费。
  有无城建规划限制指有无良好的水电、下水道、暖气等条件;是否位于规划红线之外;有无绿地限制;能否加盖临时建筑等。

  发展趋势
  对店址发展趋势的评估其实就是要分析城市规划。商店的开设地点选择要分析城市建设的规划,既包括短期规划,又包括长期规划。有的地点从当前分析是最佳位置,但随着城市的改造和发展将会出现新的变化而不适合设店;反之,有些地点从当前来看不是理想的开设地点,但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。因此,零售经营者必须从长考虑,在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其它建设或改造项目的规划的前提下,作出最佳地点的选择。最后,零售经营者还要对商店未来效益进行评估,主要包括平均每天经过的人数;来店光顾的人数比例;光顾顾客中购物者的比例;每笔交易的平均购买量等。于是,零售经营者就可做出商店的开设地点和商店设置后开业的决策了。



商业选址规划考虑的因素