大型零售商圈分析与选址的因素

2017-07-15 10:53:42 来源: 未知
  1.零售商圈分析与选址环境因素。
  (1)人口与收入水平:大型零售商业选址往往首先考虑的就是辐射人口的数量、人均收入、消费水平等因素,并由此来确定商业的经营形式和经营规格。
  (2)消费习惯:流行时尚和风俗习惯的往往能在很大程度上影响消费者对都市中众多零售商业的选择。

  2.零售商圈分析与选址地理因素。
  (1)区域规划:潜在地点的区域发展规划、建筑布局规划是在确定大型零售商业选址之前必须充分了解的。因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建,如果未经了解,盲目选址,在成本收回之前就遇到拆迁,会使企业蒙受巨大的经济损失,或者失去原有的地理优势。同时,掌握区域规划后便于我们根据不同的区域类型,确定不同的经营形式和经营规格等。
  (2)位置:零售商业经营所在的区域适宜选择在城市核心商业中心、旅游中心以及住宅聚集区内,至少在其10分钟~15分钟步行距离或便捷交通辐射范围。
  (3)可见度和形象特征:为让消费者能够便利找到目标商场,特别是对开车的人,在行驶当中寻找会更加困难,因此要有远距离确认、中距离确认和近距离确认。我们说的远距离通常是200米以外,近距离就是50米,这样会看到商业店标有大、中、小、高、矮,有不同的层次。所以实际选址中,商业建筑应有明显的指路标示,在建筑的外墙还有大型的店标,甚至在路边上要设有店标的指示牌;建筑临街的长度应保持适当的长度,通常在60米以上。
  (4)交通状况:交通状况往往意味着客源,获得本地区车辆流动的数据以及行人的分析资料,以保证商业建成以后,有充足的客源。关于目标地点的街道交通状况信息可以从公路系统和当地政府机关获得,并对人流、车流数量采集适量样本数据作为分析参考。

  3.零售商圈分析与选址市场因素。
  (1)竞争状况。一个地区零售行业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。一是直接竞争的评估,即提供同种经营项目,同样规格、档次的零售企业可能会导致的竞争。二是非直接竞争,包括不同的经营内容和品种,或同样品种、不同规格或档次的零售企业,这类竞争有时起互补作用,对零售企业是有利的。在选择零售商业经营区域时,如果无任何一种形式的竞争,将具有垄断地位;如果有任何一种形式的竞争,都是值得在投资前认真研究和考虑的。
  (2)规模和外观。零售商业位置的地面形状以长方形、方形为好,必须有足够大的空间容纳建筑物、停车场以及展示台等其他必要设施。三角形或多边形的地面除非它非常大,否则是不足取的。同时,在对地点的规模和外观进行评估时也要考虑到未来消费的可能。

  4.零售商圈分析与选址的经济成本。
  (1)土地价格或建筑物租金:地价或租金的费用是在逐渐上涨的,而且零售商业在投资时,土地费用或建筑物租金所占的比重也是较大的。城市不同区域、不同街道、不同地段其地价或租金相差是很大的。因此在选址时,应选择地价或租金合理的,有较大潜在成长优势的位置。
  (2)货源的供应及价格水平:零售商业经营经常须大量商品货物的供应,如果所在地区及周边区域供应不足或物流系统不畅通,会影响零售商业的发展和声誉,如从远距离地区供应无疑会增加成本,影响企业经营。
  (3)劳动力供应状况及工资成本高低:零售商业经营需要使用大量、各种层次的人员,包括管理人员和具有一定技能的服务人员等。潜在市场上是否具有企业所需要的人员及其工资标准对零售商业经营尤为重要,这关系到整个商业集团的服务水平和管理成本,以及向其他地区的拓展问题。


零售商圈分析与选址