商业商圈规划与商店选址分析

2017-07-11 10:41:47 来源: 未知
  新设商店在选择地址时,总是力求较大的目标市场,以吸引更多的目标顾客。因此,商店经营者必须对商店所在的商业商圈规划进行考察来确定商圈范围。不同的零售经营业态会有不同的商圈,相同的经营业态在不同的地区,商圈大小也是有所不同。商圈的选择必须谨慎,且要调查清楚,才能开创自我的生存空间。

  一家成功的商店,其成功的因素很多,商圈的影响有着关键作用,因为地点好坏直接影响营运的效率。据调查,商圈的影响程度达60%以上。因此如何选择一个好的商圈,对商店日后的经营发展有很大影响。另外,对于成熟商圈来说,商圈可以产生叠加效应,各零售商家在商圈内能够产生倍增效应,降低零售商独立宣传推广的成本,还能产生巨大的集客能力。商圈的存在对于商业来说,已经是一荣俱荣、一损俱损,商圈的暗淡也必将使零售商家暗淡,因此维护商圈的平衡和繁荣,寻求商圈资源的最佳配置,是一项明智之举。

  商圈也称购买圈或商势圈,是指在一定经济区域内,以商场或商业区为中心,向周围扩展形成辐射力,对顾客吸引所形成的一定范围或区域。商圈有两层含义:一是在一定空间内的商业设施和商业企业的位置情况与地理范围情况;二是在一定空间内的商业企业经营商品种类与客流情况。根据在经济区域中的地位,可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈。

  核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60%~70%,每个顾客平均购买额为最高。一个城市可以拥有一个以上的核心商圈,这种情况一般只发生在超大型城市中,例如北京就可以在一定时间内拥有西单和王府井两个核心商圈。但是,在一般大中型城市中,因为消费者和购买力有限,客观只需要一个核心商圈。

  次级商圈是指核心商圈外围的商业区,它一般拥有着该经济区域20%左右的顾客,顾客较分散。这个区域的大型商场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样,但由于位置上的差异,客观环境使它们很难像核心商圈的大型商场一样进行市场定位,消费者的数量和消费水平使其难以维持较高级的经营项目和较高级的经营环境。
  边缘商圈是指次级商圈外围的商业区,其拥有顾客的比例低于次级商圈,一般来说,非核心商圈商业密度相对较小,其商场适合建立经营挑选性不强、档次相对较低的商业物业。

  可以清楚地看出,核心商圈、次级商圈和边缘商圈的客流量、营业额是依次递减的,而且其商业物业的价格必然由高到低。例如:一个城市以百货市场为中心,由西向东延伸,由西向东的商业物业就比较典型,商业物业的价格、商场的装修情况、经营项目的档次等都可以画出一条逐渐下降的曲线,如果在最靠东的路上开设较高级的百货商店,客观的困难就会相应增大。