商业需求的合理估算

2017-06-21 14:16:43 来源: 未知
  在商业地产项目投资决策中,对某个城市的商业发展发达程度的判断十分重要,这将直接影响项目的成败。该城市究竟是商铺供过于求还是供不应求,判断的标准是什么,如何进行定性定量的分析,本文将着力解决这些问题。
  1、城市商铺需求的定义,商铺也是一种商品,因此,根据西方经济学中对商品需求的定义,城市商铺需求是在一定的租金水平下,经营者愿意并且能够租赁的商铺面积。
  在实际运作中,并不是所有商户都通过租赁方式来获取商铺的使用权,也有少数商户自购商铺自营,这种情况下,可以通过相关的财务计算换算成对应的租赁价格。
  2、影响城市商铺面积需求的因素 商铺面积的需求,直观的来说,分为两种,分别是经营用需求和投资用需求。经营用商铺的购买者或租赁者为经营业主,而投资用商铺的购买者为投资者,两者购买的目的不同,但是投资者投资收益的实现依赖于商铺价值的升值和稳定的租金收入,归根到底还是依赖于当地实际的商业需求,因此,这两种不同的购买人群都基于同一种需求:城市人口的实际购买需求。
具体来说,影响城市商铺需求的因素主要有以下几点:
  1)与城市人均GDP之间的关系:人均GDP可以反映一个城市的经济发展水平,商业是依附于经济的,所以城市商铺需求与城市人均GDP有关。
  2)与城市人均GDP的增长率有关:
  3)与城市人口数量有关系:城市人口就是消费人口数量,商业与消费有关,人口数量多意味着需求相应增加因此商业服务的供给同样会增加。因此人均商业面积是一个非常重要的参数,但不是唯一的参数。  
  4)与城市的人口递增率有关:对于递增率的分析是希望能够把握发展的趋势。人口的递增率与下面要提到的城市商业面积递增率有直接相关的关系。  
  5)与城市商业面积递增率有关。  
  6)与城市人口的收入水平和人均可支配收入水平有很大的关系。为何?商业需要消费力来支撑,城市人口的收入支撑商业的发展,可支配收入与商业面积容量直接关联。  
  7)与一个城市或地区所辖面积有关。为什么呢?关于商业的面积大多数在统计人均商业面积,但是人口和土地的关系没有表现出来。土地上说承载的商业面积与所辖面积之间的比例关系可以看出商业的集中度或者说是单位商业面积服务人口的重复率,重要的指标就是每单位营业面积的营业额(零售商业称之为“平效”)。  
  8)与各种类型商业的租金水平以及涨幅有关系。租金水平是商业发展水平和商业容量的侧面体现。  
  9)与城市化率的水平有关  
  10)城市商业零售消费总额及其涨幅  
  11)单位平米营业额/涨幅
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